Skip to content

Crisi immobiliare italiana: 3 errori che minano il mercato e altrettante proposte per evitarli

La crisi immobiliare italiana, problemi e possibili soluzioni
La crisi immobiliare italiana, problemi e possibili soluzioni

Passano gli anni ed emerge come il mondo sia soggetto a crisi cicliche. Nei decenni scorsi lo scoppio delle bolle speculative nel mercato immobiliare ha portato a veri disastri i cui effetti economici e sociali sono presenti tutt’oggi. Dalla Grande Depressione del 1929, passando per le crisi degli anni Settanta, Ottanta e Novanta, ogni 10 o 15 anni, le bolle speculative finiscono con lo scoppiare provocando importanti crisi economiche. Tutti ricordiamo la crisi del mercato immobiliare del 2008, che partendo dagli Stati Uniti a causa della cartolarizzazione del credito e della finanza a stelle e strisce si è diffusa in tutto il mondo. Ancor prima, la crisi del mercato immobiliare giapponese del 1997 e, andando a ritroso, fino al 1929 quando addirittura, assieme all’inflazione, in alcuni stati si arrivarono a registrare incrementi percentuali dei valori nominali in proporzione peggiore delle crisi attuali. Se questo accade globalmente, come si comporta il mercato immobiliare italiano? Per rispondere, come sempre, bisogna tener presente che i processi economici sono ciclici, pertanto esistono dei modelli di analisi che possono aiutarci ad anticipare i possibili scenari di mesi o anni.

La crisi immobiliare e la crisi economica del 2008

A partire dal 2008, ma ancor più nel 2011, in Italia i valori nominali degli immobili hanno subito delle importanti fluttuazioni dovute agli effetti della crisi dei mutui subprime. La crescente affermazione della stagnazione economica e della mancata crescita reale del Belpaese, sono solo alcuni dei fenomeni che si sono verificati in questi anni. La pandemia da Covid-19, l’inflazione a doppia cifra conseguente e i conflitti tra Ucraina e Russia hanno praticamente finito di depauperare la classe media. Oggi, le compravendite immobiliari sono in calo, nonostante la domanda di immobili, anche perché il potere di acquisto degli italiani si è assottigliato e la stabilità economica delle imprese e dello Stato è seriamente compromessa. Nonostante tutto, si sono verificati sia gli aumenti di prezzi degli immobili sia una impennata dei tassi di interesse delle banche commerciali dovuto all’innalzamento dei tassi della BCE e della Banca d’Italia. Oggi, però, le banche stentano a concedere credito ai privati mentre ci sono sempre meno risparmi per anticipi ed acconti. Senza considerare i costi per le ristrutturazioni che hanno toccato percentuali significative, finendo con il costare praticamente quanto l’immobile stesso. Anche gli agenti immobiliari, di contro, hanno alzato le loro percentuali di intermediazione, contribuendo all’aumento generale dei costi di acquisto di un immobile.

Crisi immobiliare: errori e possibili soluzioni

In questo scenario, che non ha nulla di così diverso da quanto si è verificato in crisi simili, analizziamo tre problematiche e formuliamo altrettante controproposte, affinché (almeno nel piccolo) sia possibile affrontare al meglio l’acquisto della vostra casa.

Errore n° 1: Sottovalutazione del ruolo delle infrastrutture

In Italia, lo stato sociale è venuto via via a mancare, così come le politiche infrastrutturali a seguito dell’applicazione di politiche economiche a favore delle privatizzazioni. In tutto il territorio italiano, Stato e Regioni hanno favorito l’applicazione di politiche restrittive e di tagli in tutti i principali settori: sanità, istruzione, trasporti e comunicazione. Sanità significa ospedali e pronto soccorso, istruzione scuole primarie, secondarie e superiori, trasporti si traduce in ferrovia, tram, autobus e tutto ciò che può contribuire agli spostamenti quotidiani.

La predilezione dello Stato di favorire autostrade ed alta velocità, non diffuse in tutto il paese, e di tagliare il trasporto pubblico locale ha avuto, tra i vari effetti, l’abbandono dei piccoli centri periferici del nostro Belpaese, causando un abbassamento dei prezzi degli immobili e al contempo un picco di domanda nei grandi centri urbani e nelle Città Metropolitane. Inoltre, l’Italia per rimanere competitiva in assenza di infrastrutture, ha puntato parte del proprio sviluppo su un turismo mordi e fuggi a portata di “straniero”, notoriamente dotato di una capacità di spesa decisamente superiore rispetto a quello di un italiano medio. Questo ha determinato un aumento del prezzo degli affitti brevi e della compravendita di immobili quasi esclusivamente per l’installazione di B&B, contribuendo in realtà ad acuire la crisi immobiliare e una spaccatura sociale.

Una possibile soluzione

Per questi problemi, possiamo suggerire di lavorare alla promozione delle aree rurali e delle aree interne attraverso programmi di medio-lungo periodo con azioni a carattere infrastrutturale già nel breve. Questo può portare facilmente all’accrescimento di interesse da parte di investitori e imprese anche nelle aree depresse del paese, portando a una crescita del valore degli immobili in molte zone oggi disabitate. Tra le infrastrutture, bisogna ricordare anche le reti internet a banda ultra-larga, ciò potrebbe dare un impulso significativo al mercato immobiliare, considerando che internet è ovunque e il wifi è una “necessità” non solo per noi in Occidente, ma in tutto il mondo.

Errore n° 2: Politiche fiscali punitive

Sebbene l’Italia sia un paese in cui le tasse sulle successioni sono tra le più basse dell’Unione Europea, la pressione fiscale sulle seconde case è un altro elemento che scoraggia sia i proprietari che i potenziali acquirenti. Nonostante gli interventi normativi a favore dell’abbandono delle tasse sulla prima casa (ex ICI) e delle imposte sugli immobili come l’IMU, le tasse di registro ancora particolarmente e le spese notarili ancora elevate rendono il possesso di un immobile poco vantaggioso.

La crisi economica in cui versa l’Italia sta portando molte famiglie a non riuscire a reggere alla pressione economica per la gestione degli affitti e oggi mediamente il 50% dello stipendio di un lavoratore è utilizzato per pagare l’affitto. Molti fanno fatica a pagare il canone di locazione della propria casa. Se prima era normale poter investire in seconde case per ottenere delle rendite passive attraverso gli affitti, ora ci si guarda bene dal farlo poiché è diventato estremamente complicato gestire le insolvenze.

Lo Stato non tutela i locatari in caso di problemi economici così chi intendeva investire in immobili attualmente preferisce farlo mediante opzioni più liquide come i mercati finanziari. Questo crea un circolo vizioso: meno domanda significa prezzi stagnanti o in calo, che a loro volta disincentivano ulteriormente gli investitori.

Si potrebbe intervenire sul sistema fiscale e burocratico

È necessario ragionare sulla riforma del sistema fiscale immobiliare per renderlo più equo e incentivante. Eliminare le tasse significa spostarle solamente perché il mancato gettito si sposta su altri settori. Pertanto, sarebbe opportuno riflettere sulla riduzione dell’IMU sulle seconde case destinate all’affitto, promuovendo così il mercato delle locazioni anche nelle grandi città per chi intenda trasferire la propria residenza. Quest’ultima azione dovrebbe essere accompagnata dall’introduzione di reali agevolazioni fiscali per i giovani acquirenti. Attualmente, non esistono vere azioni a sostegno di giovani e famiglie. In ultimo, snellire le procedure burocratiche per le compravendite immobiliari, riducendo i costi associati, può essere un ulteriore misura a supporto delle compravendite. La burocrazia può essere snellita anche in assenza di una copertura finanziaria sostitutiva che invece sarebbe necessaria per gli interventi fiscali.

Errore n° 3: Mancanza di un piano strategico per la rigenerazione urbana

Nonostante l’Italia sia un Paese notoriamente ricco di storia e patrimonio culturale unico (è il paese con il maggior numero di siti riconosciuti come “patrimonio dell’umanità” nel numero di 59), molte delle sue città soffrono di degrado urbano. Dovunque è possibile trovare immobili abbandonati, edifici fatiscenti e quartieri poco curati, e questo determina la poca attrattività delle aree urbane, scoraggiando sia i residenti che gli investitori di professione all’acquisto.

Nel complesso, quello che manca è spesso una visione di tutela e promozione del patrimonio urbanistico, cosi che le città italiane sebbene abbiano un enorme potenziale, sono comunque lasciate a sé stesse. Intervenire su quelle stesse infrastrutture che lo Stato ha trascurato può certamente contribuire al risveglio e al ripopolamento dei piccoli e grandi centri, oltre che allo sviluppo di nuovi tessuti imprenditoriali.

Serve un piano di rigenerazione urbana

Non necessariamente PNRR, ma a supporto dell’immobiliare italiano potrebbe essere quindi utile piano nazionale di rigenerazione urbana che incentivi il recupero di edifici abbandonati e la riqualificazione dei quartieri degradati. È complicato trovare una adeguata copertura finanziaria ma con una buona pianificazione delle attività connesse alla gestione del gettito di tutto l’indotto, si potrebbero pianificare la creazione e gestione di fondi pubblici e privati per progetti di restauro del patrimonio storico artistico, ampiamente diffuso. Questo andrebbe fatto anche attraverso la pianificazione di incentivi fiscali per chi investe in immobili storici o in aree in difficoltà. Ciò dovrebbe prevedere inoltre il coinvolgimento delle comunità locali per creare spazi pubblici più vivibili e sostenibili. Esistono già molti piani di acquisto di “case a 1 €” ma senza il supporto infrastrutturale di Stato e Regioni, non si andrà molto lontano.

In sostanza, per rilanciare il mercato immobiliare italiano è necessario un cambio di paradigma. Non si tratta solo di vendere più immobili, ma di creare un ambiente che renda il possesso di un immobile una scelta conveniente e sostenibile, sotto tutti i punti di vista. Questo richiede un intervento concertato tra governo, enti locali, imprese e cittadini.

Sintetizzando sulle azioni a supporto dei tre 3 principali elementi di crisi del mercato immobiliare italiano:

  • Accesso al credito: Incentivare le banche a offrire mutui a condizioni più vantaggiose, soprattutto per i giovani e le famiglie a basso reddito (che sono i veri e principali acquirenti delle prime case);
  • Sostenibilità ambientale: Promuovere l’efficienza energetica negli edifici attraverso agevolazioni e bonus fiscali, come il Superbonus 110%, ma in una forma più sostenibile e gestibile sia dal punto di vista ambientale ma soprattutto economico da parte di giovani e famiglie.
  • Promozione internazionale: Attrarre investitori stranieri semplificando le procedure di acquisto per i non residenti e promuovendo il patrimonio immobiliare italiano all’estero, così da poter arricchire il paese con nuove entrate e favorire la bilancia statale.

La crisi immobiliare italiana non è un problema insormontabile, ma richiede comunque un deciso intervento tempestivo e coordinato tra Stato e privati. Solo affrontando gli errori strutturali che frenano il settore e adottando politiche innovative possiamo sperare di rilanciare un mercato che è cruciale per l’economia del Paese.

Leggi anche L’Intelligenza Artificiale ruberà davvero lavoro agli umani? Ecco i 5 settori a rischio entro il 2030

Articoli correlati

Ancora nessun commento.


Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Seguici sui social

ADVERTISMENT

Recent Posts

ADVERTISMENT